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【宅建過去問】(平成19年問14)定期建物賃貸借(借地借家法)

借地借家法第38条の定期建物賃貸借(以下この問において「定期建物賃貸借」という。)と同法第40条の一時使用目的の建物の賃貸借(以下この問において「一時使用賃貸借」という。)に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。

  1. 定期建物賃貸借契約は書面によって契約を締結しなければ有効とはならないが、一時使用賃貸借契約は書面ではなく口頭で契約しても有効となる。
  2. 定期建物賃貸借契約は契約期間を1年以上とすることができるが、一時使用賃貸借契約は契約期間を1年以上とすることができない。
  3. 定期建物賃貸借契約は契約期間中は賃借人から中途解約を申し入れることはできないが、一時使用賃貸借契約は契約期間中はいつでも賃借人から中途解約を申し入れることができる。
  4. 賃借人が賃借権の登記もなく建物の引渡しも受けていないうちに建物が売却されて所有者が変更すると、定期建物賃貸借契約の借主は賃借権を所有者に主張できないが、一時使用賃貸借の借主は賃借権を所有者に主張できる。

正解:1

【一時使用賃貸借】
一時使用目的の建物の賃貸借には、借地借家法第3章(「借家」)の規定は適用されない(借地借家法40条)。
つまり、契約の更新、賃貸借の効力に関するルールとは無関係である。

【1】 ○ 正しい

【定期建物賃貸借】
定期建物賃貸借は公正証書による等書面によって契約を締結しなければ有効とはならない(借地借家法38条1項)。

【一時使用賃貸借】
書面で契約しなければならないというルールはない。
したがって、口頭での契約も有効である。

【2】 X 誤り

【定期建物賃貸借】
定期建物賃貸借の契約期間の上限は特に制限されていない。
したがって、1年以上とすることができる。
※下限についてのルールは存在する。
「1年未満」とした場合には、「期間の定めがない賃貸借」とみなされるのである(借地借家法29条1項)。

【一時使用賃貸借】
一時使用賃貸借かどうかは、「一時使用のため」かどうか、という目的によって判断するのであり、「●か月以内」と機械的に定められているわけではない。
したがって、1年以上の期間を定めることができる。
※借地借家法の契約期間に関する規定は適用されないから、「1年未満」と定めることもできる(借地借家法29条1項)。

【3】 X 誤り

【定期建物賃貸借】
定期建物賃貸借において、転勤、療養、親族の介護などやむを得ない事情により、賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難になったときは、解約の申込をすることができる(借地借家法38条5項)。

【一時使用賃貸借】
一時使用賃貸借の解約については借地借家法が適用されないため、民法の規定によることになる。
民法の賃貸借のルールでは、、
(1)期間の定めがない場合は、いつでも解約の申入れができる(民法617条1項)。
(2)期間の定めがある場合は、解約する権利を留保した場合に限って、いつでも解約の申入れをすることができる(民法618条)。

【4】 X 誤り

【定期建物賃貸借】
建物取得者に対して賃借権を対抗するためには、賃借権の登記または建物の引渡が必要である(民法605条借地借家法31条1項)。

【一時使用賃貸借】
借地借家法の対抗力に関する規定は適用されない(借地借家法40条借地借家法31条1項)。
したがって、賃借権を登記しない限り、建物所有者に賃借権を対抗することはできない(民法605条)。


  1. 宅建試験合格TV | [Point.79] 借地借家法:借家契約の存続期間・更新

| 平成19年過去問 | 19:31 | comments(0) | trackbacks(2) | - | - |









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平成19年(2007年)本試験過去問INDEX
平成19年度宅建本試験の実施状況は以下の通りでした。 受験者数 209,697人 合格者数 合格率(倍率) 合格点 出題された問題の一覧です。
| 宅建試験合格TV | 2007/10/27 7:37 PM |
[Point.79] 借地借家法:借家契約の存続期間・更新
借地借家法は、借家関係の場合、建物の賃貸借契約に適用され、使用貸借(タダで貸す契約)には適用されない。 また、建物の賃貸借でも明白な一時使用には適用されない。 借家契約の存続期間は、1年以上の範囲で当事者が定め得る。 1年未満の期
| 宅建試験合格TV | 2007/10/29 1:11 AM |