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(旧)宅建試験合格TV

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【宅建過去問】(平成19年問13)物権の移転と対抗問題

Aが所有者として登記されている甲土地上に、Bが所有者として登記されている乙建物があり、CがAから甲土地を購入した場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。

  1. Bが甲土地を自分の土地であると判断して乙建物を建築していた場合であっても、Cは、Bに対して建物を収去して土地を明け渡すよう請求できない場合がある。
  2. BがAとの間で甲土地の使用貸借契約を締結していた場合には、Cは、Bに対して建物を収去して土地を明け渡すよう請求できる。
  3. BがAとの間で甲土地の借地契約を締結しており、甲土地購入後に借地権の存続期間が満了した場合であっても、Cは、Bに対して建物を収去して土地を明け渡すよう請求できない場合がある。
  4. BがAとの間で期間を定めずに甲土地の借地契約を締結している場合には、Cは、いつでも正当事由とともに解約を申し入れて、Bに対して建物を収去して土地を明け渡すよう請求できる。

正解:4

肢1と肢3は、「できない場合がある」という変わった聞き方をしています。
つまり、「各種ケースを想定して自分で考えろ」という、冷たい問題です。

大抵のルールには例外があるわけですから、
「肢1・3は正解にならない確率が高い」
と判断して、後回しにするのがセオリーでしょう。
(事実、この問題も肢4で割合カンタンに解決します。)

実際に肢1・3を考える場合には、以下のように考えます。
「できない場合がある」ことを証明するには、できない事例を1つでも挙げればいい。
どんな例があるか、考えてみましょう。

【1】 ○ 正しい

Bが甲土地の所有権を時効によって取得する場合がありうる(民法162条)。

しかも、

  1. A→Cの売買契約
  2. Bよる時効取得
の順序だったとしよう。
すると、Cはいわゆる「時効完成の第三者」に該当することになる。
判例は、このようなケースにおけるCと、時効取得したBとの関係は対抗関係にはない、としている(最判昭41.11.22)。
A→C→Bと順次所有権が移転したと考えるのである。

以上の前提がみたされた場合には、Cは、Bに対して、建物収去・土地明渡を請求できない。

■時効完成「前」「後」の第三者に関する過去問

【宅建過去問】(平成13年問05肢4)物権の移転と対抗問題

【2】 ○ 正しい

使用貸借契約(地代を払わずに土地を利用する契約)は、そもそも借地借家法による保護の対象とはならない。
対象は賃借権に限られているのである(借地借家法2条1号)。

ということは、Bが甲土地上の乙建物を登記したからといって、第三者に対する対抗力を備えていることにはならない(借地借家法10条参照)。

したがって、Bの使用貸借に基づく土地利用権(債権)よりも、新所有者であるCの所有権(物権)の方が優越する。
Cは、Bに対して、建物収去・土地明渡を請求することができる。

【3】 ○ 正しい

借地権者Bは借地である甲土地上に乙建物を所有し、B名義で登記を受けている。
したがって、この借地権をAだけでなく、Cに対しても対抗することができる(借地借家法10条)。

以上から考えると、単に「存続期間が満了した」というだけでは、CがBに対して、建物収去・土地明渡を請求できない場合があることが分かる。

更新について遅滞なく意義を述べなければならないし(借地借家法5条1項)、さらに更新拒絶の要件(土地を必要とする事情・財産上の給付・正当事由)を備えている必要もある(借地借家法6条)。

【4】 X 誤り

借地契約の締結にあたり、契約期間を定めなかった場合には、その期間は30年ということになる(借地借家法3条)。
借地借家法が適用されなくなるわけではない。

また、借地権者Bは借地である甲土地上に乙建物を所有し、B名義で登記を受けており、この借地権をAだけでなく、Cに対しても対抗することができる(借地借家法10条)。

以上から考えると、Cに正当事由があるだけで、いつでもBに対して解約を申し入れることができるわけがない。
まず、30年の契約期間の満了時でなければならないし、また、正当事由以外の更新拒絶の要件(土地を必要とする事情・財産上の給付)も備えていなければ、更新を拒絶することは不可能である(借地借家法6条)。


  1. 宅建試験合格TV | [Point.60] 物権の移転と対抗問題
  2. 宅建試験合格TV | [Point.76] 借地借家法:意義・存続期間
  3. 宅建試験合格TV | [Point.77] 借地借家法:借地契約の更新
  4. 宅建試験合格TV | [Point.78] 借地借家法:借地に関するその他の事項

| 平成19年過去問 | 19:30 | comments(0) | trackbacks(5) | - | - |









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平成19年(2007年)本試験過去問INDEX
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| 宅建試験合格TV | 2007/10/29 1:10 AM |
[Point.78] 借地借家法:借地に関するその他の事項
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| 宅建試験合格TV | 2007/10/29 1:10 AM |