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(旧)宅建試験合格TV

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【宅建過去問】(平成19年問42)報酬

宅地建物取引業者A(消費税課税事業者)は、B所有の建物についてB及びCから媒介の依頼を受け、Bを貸主、Cを借主とする定期借家契約を成立させた。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、1か月分の借賃は13万円、保証金(Cの退去時にCに全額返還されるものとする。)は300万円とする。

  1. 建物が店舗用である場合、AがCから受け取ることができる報酬の限度額は、147,000円である。
  2. Aは、媒介報酬の限度額のほかに、Bの依頼によらない通常の広告の料金に相当する額を報酬に合算して、Bから受け取ることができる。
  3. 建物が居住用である場合、AがB及びCから受け取ることができる報酬の限度額は、B及びCの承諾を得ているときを除き、それぞれ68,250円である。
  4. 定期借家契約の契約期間が終了した直後に、AがBC間の定期借家契約の再契約を成立させた場合にAが受け取る報酬については、宅地建物取引業法の規定は適用されない。

正解:3

賃貸借の媒介に関する報酬が問われた場合、以下の表のように、
(1)居住用か、それ以外か、
(2)居住用だとすれば、依頼者の承諾があるか、
(3)居住用以外の建物だとすれば、権利金の授受があるか、
という手順で考えていく。
宅地建物取引業法46条1項、国土交通省告示100号第4・第6)

居住用 原則 半月分+税
(賃料の0.525倍)

※双方から依頼を受けた場合は双方から取ることができる。

例外 合わせて1ヶ月分
(賃料の1.05倍)

※依頼者の承諾がある場合

居住用
以外
原則 合わせて1ヶ月分
(賃料の1.05倍)
例外 権利金の額を売買代金
とみなして算定可能。

【1】 X 誤り

店舗用建物(居住用以外)の貸借なので、権利金を基準にして報酬を計算できるケースのようにも見える。
しかし、報酬計算の基礎とすることができる「権利金」とは「返還されないもの」に限られる。
本肢の「保証金」は「退去時にCに全額返還される」ものだから、報酬計算の基礎とすることはできない。

したがって、賃料を基準に計算することになる。
居住用以外の物件であるから、貸主B・借主Cから「合わせて1ヶ月分」が報酬の限度額となる。
これに消費税が加算されるから、
13万円×1.05=136,500円
が報酬の限度額である。

【2】 × 誤り

「依頼者の依頼によって行う広告の料金」については、通常の計算による報酬とは別に受領することができる(国土交通省告示100号第7第1項)。
本肢の広告料金は、「Bの依頼によらない通常の広告料金」なので、宅建業者が負担すべきものであり、報酬に合算して依頼者から受領することはできない。

【3】 ○ 正しい

居住用建物の貸借で、貸主B・借主Cの承諾がないケースであるから、双方から「半月分の賃料+消費税」を受領するのが限度となる。
13万円÷2=65,000円
65,000円×1.05=68,250円
が報酬の限度額である。

【4】 X 誤り

定期建物賃貸借の再契約に関して宅建業者が受領することができる報酬も、通常の新規契約と同様に計算する(宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方<第46条1項関係>四


  1. 宅建試験合格TV | [Point.51] 宅建業者の報酬

| 平成19年過去問 | 02:12 | comments(0) | trackbacks(2) | - | - |









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平成19年(2007年)本試験過去問INDEX
解答速報に続いて、解説→動画解説を着々と進めております。 問題 出題項目 正解 解説 動画 問01 意思表示・意思能力 3     問02 復代
| 宅建試験合格TV | 2007/10/24 2:18 AM |
[Point.51] 宅建業者の報酬
1.売買・交換の「媒介」の場合 当事者の一方から依頼されたら、その一方からとれる。双方から依頼されたら、その双方からとれる 原則 200万円以下の場合 5/100以内 200万円超400万円以下
| 宅建試験合格TV | 2007/10/29 12:26 AM |