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(旧)宅建試験合格TV

現在は新サイト『過去問徹底!宅建試験合格情報』に移転しています。http://blog.e-takken.tv/
平成20年問21肢4の徹底検証(暫定版081107)

1.なぜこの記事を書いたのか

平成20年の宅建本試験で以下のような問題が出題されました。

建築基準法(以下この問において「法」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。ただし、用途地域以外の地域地区等の指定及び特定行政庁の許可は考慮しないものとする。
  1. 店舗の用途に供する建築物で当該用途に供する部分の床面積の合計が20,000屬任△襪發里蓮⊇犢業地域においては建築することができるが、工業地域においては建築することができない。
  2. 第一種住居地域において、カラオケボックスで当該用途に供する部分の床面積の合計が500屬任△襪發里老築することができる。
  3. 建築物が第一種中高層住居専用地域と第二種住居地域にわたる場合で、当該建築物の敷地の過半が第二種住居地域内に存するときは、当該建築物に対して法第56条第1項第3号の規定による北側高さ制限は適用されない。
  4. 第一種中高層住居専用地域において、火葬場を新築しようとする場合には、都市計画により敷地の位置が決定されていれば新築することができる。

これについて、当社の講師室では、
「正解は1、肢4は誤り」
ということについては全員一致で即座に決まりました。

しかし、
「解説は誰が書きますか?」
という話になると、みんな逃げたがる。
正確に書けば書くほど長くなるし、来年以降の試験を考える上で意味のない解説になっていきそうだからです。

そこで、必要最小限の解説を書いて試験当日の夜に発表したのですが…。

しばらくたって、リンク元を見ると、2ちゃんねるから多くのアクセスが来ています。

「ありがたいことだ」
と思いながら、2ちゃんを見ると、
「こんな解説じゃ分からん」
的に批判されていまして…

そこで、それらの批判に応える義務を、講師室が一丸となって、感じればよかったんですが、
たまたま最初に感じてしまったのが私(家坂圭一)だったので…

詳細な解説を書き始めてしまいました…

もともとは、ここでした。
■2ちゃんねる:宅建試験20年度問い21スレ

現在、上のスレは消化されてしまい、ここに続きました。
■2ちゃんねる:【宅建 20年度問21肢4正誤問題】

2スレ目も通過して、現在3スレ目が立っています。
■2ちゃんねる:【宅建 20年度問21肢4正誤問題 2】

さて、それでは解説を始めましょう。

2.問題文ただし書きの読み方

ただし、用途地域以外の地域地区等の指定及び特定行政庁の許可は考慮しないものとする。

このただし書きの読み方が混乱を呼んでいるようです。
しかし、これについては、以下の図のようにしか理解のしようがありません。
(他の解釈の不当性についても説明したいのですが、ごめんなさい、その解釈自体が理解できないでいます。)

問題文ただし書きの読み方

(1)「用途地域以外の地域地区等の指定」は考慮しない

  1. 用途地域については問題文に書いてあることを前提とする
  2. その他の地域地区等の指定は考えない

という意味です。

2について説明します。
これは、
「問題文に書いていない地域地区等の指定については考えてはいけない」
「ないものとして検討せよ」
という意味です。
図で描けば、こんな感じになります。

以上を逆からいうと、
「もしここに○○地域の指定があったとすれば、この記述は正しい(誤り)になる」
というような付け加えをしてはいけないことになります。

具体的にはこういうことです。
たとえば、本問に
(問題文には記載がないが実は)「都市再生特別地区の指定を受けていた」
という要件を付け加えたとしましょう(法60条の2)。

そうすると、用途制限(法48条)や建築物の高さ制限(法56条)は適用されないことになります(法60条の2第3項・第5項)。

だとすれば、
肢1=×
肢2=○
肢3=○
と解釈する余地が出てきてしまい、問題が成立しません。
(付け加える地域地区によって、正答が変化し一定しません。)

そこで、問題を解く前提として、
「用途地域については問題の記載にしたがって考えるが、その他の地域地区等の指定はないものとして考えよ」
という決めを作っているのです。

「 開発整備促進区は、地域地区等に含まれるか」という質問が多数ありましたので、末尾に「補」を設けて説明することにしました。
(08/11/03。11/7に少々補充)

(2)「特定行政庁の許可」は考慮しない

これは用途制限の問題で、過去にも頻出の言い回しです。
直近の使用例として、以下の過去問を挙げておきましょう。

  1. 【宅建過去問】(平成19年問22)用途制限(建築基準法)
  2. 【宅建過去問】(平成14年問20)用途制限(建築基準法)
  3. 【宅建過去問】(平成12年問23)用途制限(建築基準法)

「特定行政庁の許可は考慮しない」という条件が明示される理由は以下の通りです。

用途制限に関する法48条は

  1. 本文で建築可能なものの原則を示す
  2. しかし、それ以外でも特定行政庁の許可を得れば建築可能(ただし書き)

という構造になっています。

したがって、
「特定行政庁の許可が得られた」
ことを付け加えて考えるとすると、正答が一つには決まらなくなってしまいます。

たとえば、本問に
「特定行政庁の許可が得られた」
という要件を付け加えたとしましょう。

だとすれば、
肢1=×
と解釈する余地が出てきます。
これでは正解が一つに決まらず、問題が成立しません。

そこで、問題を解く前提として、
「原則(法48条各項の本文)どおりに答えなさい。特定行政庁の許可が必要なもの(各ただし書き)は無視しなさい。許可がなくてもできるものを答えなさい。」
という決めを作っているのです。

(3)まとめ

以上より、本問は以下の前提の下で解いていくことになります。

  1. 問題文に書かれている用途地域については考慮するが、それ以外の地域地区等の指定は存在しない。
  2. 特定行政庁の許可が得られれば、原則的にはできないことも可能になるのだけれども、そういう許可は存在しない。

したがって、本肢を正確に書けば、以下のようになります。

  • 第一種中高層住居専用地域(という用途地域に指定されているがそれ以外の地域地区等には一切指定されていない場所)において、
  • 火葬場を新築しようとする場合には、
  • 都市計画により敷地の位置が決定されていれば
  • (その他に特定行政庁の許可など得なくとも)新築することができる。

以下がいよいよ本論です。

3.敷地の位置決定(建築基準法51条)の問題

51条(卸売市場等の用途に供する特殊建築物の位置)
都市計画区域内においては、卸売市場、火葬場又はと畜場、汚物処理場、ごみ焼却場その他政令で定める処理施設の用途に供する建築物は、都市計画においてその敷地の位置が決定しているものでなければ、新築し、又は増築してはならない。ただし、特定行政庁が都道府県都市計画審議会(その敷地の位置を都市計画に定めるべき者が市町村であり、かつ、その敷地が所在する市町村に市町村都市計画審議会が置かれている場合にあつては、当該市町村都市計画審議会)の議を経てその敷地の位置が都市計画上支障がないと認めて許可した場合又は政令で定める規模の範囲内において新築し、若しくは増築する場合においては、この限りでない。

(1)51条本文について

法51条本文につき、本肢で必要な部分のみを抜粋して整理すると、以下のようになります。

火葬場は、都市計画においてその敷地の位置が決定しているものでなければ、新築してはならない。

つまり、この条文は、
「敷地の位置が決定していなければ」→「新築してはならない」
という構造になっています。

一部の見解は、この条文を
「敷地の位置が決定していれば」→「新築することができる」
と理解しているようです。
つまり、火葬場の新築の可否については、都市計画による敷地の位置決定が唯一絶対の要件であり、その他の要件を考慮する必要はないと考えるのです。
しかし、この見解は誤りといわざるを得ません。

以下、理由を述べます。まずは図をご覧下さい。

条文の記述方法は、上の図式です。
本肢の記述方法は、下の図式です。
ここで「上の図式が正しいなら、下の図式も必ず正しい」と言えればいいのですが、それは無理です。

身近な例に置き換えてみましょう。 例えば、こういう話だったら分かりやすいのではないでしょうか。
「宅建試験を受験しないと」→「合格することができない」
この記述は明らかに正しい!!
受験もしないのに合格できる人がいるのなら、真面目に勉強している人はアホらしい限りです。

しかし、この記述を下のように変えたとき、それでも正しいと言えるでしょうか。
「宅建試験を受験すれば」→「合格することができる」
15%前後の合格率しかない宅建試験、残念ながら85%の人は涙を飲んでしまうのですから、この変更後の記述は必ずしも正しいとはいえません。

51条本文の記述と本肢の問題文の間でも、これと同様のことがいえます。
つまり、51条本文があるからといって、
「敷地の位置が決定していれば」→「新築することができる」
ということにはなりません。
他に充たすべき要件がある場合には、その要件をも充たさない限り、新築することはできない。これが論理的な帰結ということになります。

当サイトの解説で、また他社さんの解説でも、
「必要条件ではあるが十分条件ではない」
という言い回しが現れますが、その意味を正確に説明すると以上のようになります。

※論理学の言葉でいえば、
「命題が真だからといって、その裏が真であるとは限らない」
ということです。

(2)51条ただし書き

51条ただし書きに「特定行政庁の…許可」という言葉が出てくるので、混乱している方がいるようです。

しかし、本肢は、
「都市計画により敷地の位置が決定されていれば
ときいています。
つまり、51条本文に該当することが明示されているわけです。

本文に該当している以上、ただし書きについて検討する必要はありません。
本肢に関しては、
「51条ただし書きは無関係」
ということになります。

(3)51条についてのまとめ

さて、ここまでで、

  1. 51条本文が存在するからといって、敷地の位置決定→即→新築可能とはならないこと(必要条件に過ぎず十分条件ではないこと)
  2. 他の要件が存在するのであればそれを検討すべきこと
  3. 51条ただし書きは無視すべきこと

が分かりました。

それでは、新築が可能となるために、充たさなければならない他の要件とは何なのでしょうか。
これが次のテーマです。

4.用途制限(48条)の問題

(1)51条と48条の関係

(i).論理的に考えると

上述の通り、法51条による「敷地の位置の決定」を受けていることは、火葬場が新築できるための必要条件に過ぎません。
これが、必要十分条件でない以上、その他の要件をも検討しなければならないことは必然であると考えます。

ここに法48条(用途制限)は、検討すべき他の要件に含まれると考えます。
なぜなら、別個の趣旨の下に制定された2つの条文があり、一方(51条)が他方(48条)を排除していない以上、双方を充たさなければいけないと考えるからです。

※そうでないなら、先に例としてあげた「都市再生特別地区」(法60条の2)の場合のように、他方の条文の適用が排除されることが示さなければならないでしょう。

(法60条の2第3項)
都市再生特別地区に関する都市計画において定められた誘導すべき用途に供する建築物については、第48条から第19条の2までの規定は、適用しない
(ii).昭和39年住指発第160号の存在意義

以上の考察は、条文の優劣関係を論理的に考察した結果導き出されたものです。

一部の見解では昭和39年住指発第160号が例規として存在していることを根拠として、同様の結論を導出しています。
本稿での考察は、この解釈例規(通達の一種)と結論的には同じです。

しかし、この解釈例規が存在しなければ、法51条と48条の関係に結論が出せないわけではありません。
ましてや、
「本肢はこの解釈例規の存在を前提としている」
とか、
「この例規を知らないと本肢の答えが出ない」
というわけではありません。

したがって、
「通達に法的拘束力があるのか」(行政法の分野です)
とか
「宅建の試験では通達まで知らなければ解けないのか」
という一部の議論は、考える必要のない論点だと思います。

昭和39年住指発第160号
法第54条[改正法第51条]ただし書による許可と法第49条[改正法第48条]各項ただし書による許可との関係

(照会)
建築基準法第54条に規定する特殊建築物で、その敷地の位置が都市計画の施設として決定されていないものの新築にあたつてその一部に法第49条各項本文に抵触する部分がある場合は、法第54条ただし書による許可のみならず法第49条各項ただし書による許可をも必要とするか、また、法第54条ただし書の政令で定める範囲内の規定で新築または増築する場合はどうか。
(回答)
建築基準法第54条列記の建築物は、同条本文又はただし書により新築、増築できる場合でも、その建築物が法第49条各項本文に抵触するときは、同条各項ただし書による許可をも必要とする。 したがつて、貴質疑に係る場合はいずれも法第49条各項ただし書による許可が必要と解する。
(iii).まとめ(法51条と48条の関係)

法51条が必要条件に過ぎない以上、例規の存在の有無とは無関係に、他の条件を検討しなければならないことになります。
本問では、用途制限(法48条)こそが、考慮すべき他の条件なのです。

(2)第一種中高層住居専用地域における用途制限の定め方

第一種中高層住居専用地域において、用途制限の規定は、
建築することができる建築物を列挙する
という方法で定められています(法別表第二(は)項)。
いわゆるポジティブ・リスト方式です。

したがって、ここでは、
「火葬場がポジティブ・リストに含まれるのか」
を検討しなければなりません。

(3)「火葬場」の取り扱い

第一種中高層住居専用地域で(特定行政庁の許可なしに)建築することができるもののリストは、以下の通りです(法別表第二(は)項)。

(は) 第一種中高層住居専用地域内に建築することができる建築物

一 (い)項第一号から第九号までに掲げるもの
二 大学、高等専門学校、専修学校その他これらに類するもの
三 病院
四 老人福祉センター、児童厚生施設その他これらに類するもの
五 店舗、飲食店その他これらに類する用途に供するもののうち政令で定めるものでその用途に供する部分の床面積の合計が五百平方メートル以内のもの(三階以上の部分をその用途に供するものを除く。)
六 自動車車庫で床面積の合計が三百平方メートル以内のもの又は都市計画として決定されたもの(三階以上の部分をその用途に供するものを除く。)
七 公益上必要な建築物で政令で定めるもの
八 前各号の建築物に附属するもの(政令で定めるものを除く。)

第一号で(い)項(第一種低層住居専用地域に関する規定)を引いているので、これも挙げておきましょう。

(い) 第一種低層住居専用地域内に建築することができる建築物

一 住宅
二 住宅で事務所、店舗その他これらに類する用途を兼ねるもののうち政令で定めるもの
三 共同住宅、寄宿舎又は下宿
四 学校(大学、高等専門学校、専修学校及び各種学校を除く。)、図書館その他これらに類するもの
五 神社、寺院、教会その他これらに類するもの
六 老人ホーム、保育所、身体障害者福祉ホームその他これらに類するもの
七 公衆浴場(風俗営業等の規制及び業務の適正化等に関する法律(昭和二十三年法律第百二十二号)第二条第六項第一号に該当する営業(以下この表において「個室付浴場業」という。)に係るものを除く。)
八 診療所
九 巡査派出所、公衆電話所その他これらに類する政令で定める公益上必要な建築物
十 前各号の建築物に附属するもの(政令で定めるものを除く。)

また、(は)項第七号に基づく政令はこのようなものです。

第130条の5の4(第一種中高層住居専用地域内に建築することができる公益上必要な建築物)

法別表第二(は)項第七号(法第八十七条第二項 又は第三項 において法第四十八条第三項 の規定を準用する場合を含む。)の規定により政令で定める建築物は、次に掲げるものとする。
一  税務署、警察署、保健所、消防署その他これらに類するもの
(法別表第二(い)項第九号に掲げるもの及び五階以上の部分をこれらの用途に供するものを除く。)
二  第百三十条の四第五号イからハまでの一に掲げる施設である建築物で国土交通大臣が指定するもの(法別表第二(い)項第九号に掲げるもの及び五階以上の部分をこれらの用途に供するものを除く。)

以上を見た結果、火葬場が該当するかどうかを検討する必要があるのは、以下の2つくらいです。

  1. 神社、寺院、教会その他これらに類するもの
  2. 税務署、警察署、保健所、消防署その他これらに類するもの

以下、それぞれについて考えます。

(4)具体的検討

(i).「神社、寺院、教会その他これらに類するもの」にあたるか

火葬場は「神社、寺院、教会その他これらに類するもの」に該当するとして特定行政庁の許可が不要だと考える方がいるようです。
しかし、これはちょっと無理ではないでしょうか?

「神社、寺院、教会」は宗教施設です。
だからといって、「これらに類するもの」の中にあらゆる宗教的な施設を含めてることができるわけではありません。

ここに掲げられた「神社、寺院、教会」は、宗教的な施設のうち、「特定の宗教・宗派の氏子や檀家や信者が集まって宗教的な儀式を行う常設の場所」といった共通点を持っています。
しかし、火葬場はそうではありません。
確かに、お弔いという宗教的なプロセスの一環に火葬場があるわけですが、大抵の火葬場は特定の宗教・宗派のためのものではありません。また、火葬の間だけ火葬場に行くだけで、終わってしまえば火葬場に行く機会はなくなります(火葬場で例大祭や三回忌やミサはやりませんよね)。
したがって、神社・寺院・教会と火葬場はかなり性質が異なり、類していないことがわかります。

また、同じ法律(建築基準法)の中で火葬場という語の使い方が不統一である、というのも考えにくいことです。
法2条2号及び51条では火葬場という言葉を使っているのですから、(建築可能だとしたいのであれば)別表でも火葬場について正面から規定すればいいことです。
一つの法律のある箇所では火葬場と明記し、別の箇所では「類するもの」に含まれると解釈するというのは、ちょっとイレギュラーです。

(ii).「公益上必要な建築物で政令で定めるもの」にあたるか

この言葉の解釈でも混乱している人がいます。

火葬場が公益上必要なことはいうまでもありません。しかし、ここではそういうことをいっているわけではありません。
また、何らかの政令に火葬場という言葉が出てくるからといって、ここでいう「政令で定めるもの」に該当するわけでもありません。

ここでいう「公益上必要な建築物で政令で定めるもの」について、見るべき政令は建築基準法施行令第130条の5の4だけです。
そして、この政令で具体的に定められているのは以下のものです。

税務署、警察署、保健所、消防署その他これらに類するもの

この「これらに類するもの」に火葬場が含まれるという解釈は・・・ムリですよね。

5.全体のまとめ

(1)本稿のロジックと結論

以上書いてきたことをまとめると、こんな風にまとめることができます。

第一種中高層住居専用地域において、火葬場を新築するためには、

  1. 法51条に基づき都市計画により敷地の位置決定がなされていることが必要条件である。
    (そして、その要件は本問では充たされている)
  2. しかし、法51条は十分条件ではなく、他に必要な要件があればそれも充たさなければならない。
  3. 具体的には用途制限(法48条)がそれであり、用途制限をクリアしない限り、火葬場の新築は不可能である。
  4. 第一種中高層住居専用地域において、火葬場は、特定行政庁の許可なくして建築できるリストに含まれない。
したがって、本問の前提(特定行政庁の許可は考慮しない)の下では、火葬場の新築は不可能である。ゆえに、
「火葬場を新築しようとする場合には、都市計画により敷地の位置が決定されていれば新築することができる」
とする肢4は誤り。

(2)反論のためのヒント

本稿と別の結論を導くためには、以下3つのうち、いずれか一つを論証しなければならないことになると思います。

  1. 法51条は単に必要条件でなく、必要十分条件である。
  2. (1でないとしても)法51条の要件が充たされれば、法48条の用途制限は適用されない。
  3. 用途制限は適用されるが、火葬場は特定行政庁の許可がなくても新築可能である。

図で示せば、以下のようになります。

(3)とりあえず暫定版で

とりあえず、このくらいのところまでまとめました。
まだまだ論争は続きそうなので、本稿は暫定版ということにさせて下さい。

したがって、異論反論は大歓迎です。
コメント・トラックバックでドンドンどうぞ。
2ちゃんは常時見ているわけではないので、そちらでの発言につきましては、
「気付かなかったらゴメンナサイ」
というしかありません。

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| 平成20年過去問 | 22:19 | comments(39) | trackbacks(0) | - | - |
【宅建過去問】(平成20年問50)建築物の構造

建築物の構造に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

  1. 建築物の高さが60mを超える場合、必ずその構造方法について国土交通大臣の認定を受けなければならない。
  2. 階数が2以上又は延べ面積が50m2を超える木造の建築物においては、必ず構造計算を行わなければならない。
  3. 建築物に異なる構造方法による基礎を併用した場合は、構造計算によって構造耐力上安全であることを確かめなければならない。
  4. 高さが20m以下の鉄筋コンクリート造の建築物の構造方法を国土交通大臣の認定を受けたプログラムによってその安全性を確認した場合、必ず構造計算適合性判定が必要となる。

正解:2

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| 平成20年過去問 | 23:08 | comments(0) | trackbacks(0) | - | - |
【宅建過去問】(平成20年問49)土地の形質

土地の形質に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

  1. 地表面の傾斜は、等高線の密度で読み取ることができ、等高線の密度が高い所は傾斜が急である。
  2. 扇状地は山地から平野部の出口で、勾配が急に緩やかになる所に見られ、等高線が同心円状になるのが特徴的である。
  3. 等高線が山頂に向かって高い方に弧を描いている部分は尾根で、山頂から見て等高線が張り出している部分は谷である。
  4. 等高線の間隔の大きい河口付近では、河川の氾濫により河川より離れた場所でも浸水する可能性が高くなる。

正解:3

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| 平成20年過去問 | 23:08 | comments(4) | trackbacks(0) | - | - |
【宅建過去問】(平成20年問48)統計

宅地建物の統計等に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

  1. 平成20年地価公示(平成20年3月公表)によれば、地方圏全体の平成19年の1年間の地価変動率は、商業地がマイナス1.4%で4年連続して下落幅が縮小したのに対し、住宅地はマイナス1.8%となり、前年に比べて下落幅が拡大した。
  2. 建築着工統計(国土交通省)によれば、平成19年度の新設住宅着工戸数は約104万戸で、対前年度比では約2.9%増となった。
  3. 平成20年版土地白書(平成20年6月公表)によれば、平成19年の売買による土地所有権移転登記の件数は全国で141万件となり、2年連続の上昇となった。
  4. 平成18年度法人企業統計年報(財務省)によれば、平成18年度における不動産業の経常利益は約3兆5,000億円であり、3年連続して増益となった。

正解:4

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| 平成20年過去問 | 23:07 | comments(0) | trackbacks(0) | - | - |
【宅建過去問】(平成20年問47)景品表示法

宅地建物取引業者が行う広告等に関する次の記述のうち、不当景品類及び不当表示防止法(不動産の表示に関する公正競争規約の規定を含む。)によれば、正しいものはどれか。

  1. 最寄りの駅から特定の勤務地までの電車による通勤時間を表示する場合は、通勤時に電車に乗車している時間の合計を表示し、乗換えを要することや乗換えに要する時間を含んでいないことを表示する必要はない。
  2. 新聞広告や新聞折込チラシにおいては、物件の面積や価格といった、物件の内容等を消費者に知ってもらうための事項を表示するのに併せて、媒介、売主等の取引態様も表示しなければならない。
  3. イン夕ーネット広告においては、最初に掲載する時点で空室の物件であれば、その後、成約済みになったとしても、情報を更新することなく空室の物件として掲載し続けてもよい。
  4. 販売しようとしている売地が、都市計画法に基づく告示が行われた都市計画道路の区域に含まれている場合、都市計画道路の工事が未着手であれば、都市計画道路の区域に含まれている旨の表示は省略できる。

正解:2

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【宅建過去問】(平成20年問46)住宅金融支援機構

独立行政法人住宅金融支援機構(以下この問において「機構」という。)に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

  1. 機構は、民間金融機関により貸付けを受けた住宅ローン債務者の債務不履行により元利金を回収することができなかったことで生じる損害をてん補する住宅融資保険を引き受けている。
  2. 機構は、災害復興融資、財形住宅融資、子育て世帯向け・高齢者世帯向け賃貸住宅融資など、政策上重要で一般の金融機関による貸付けを補完するための融資業務を行っている。
  3. 機構は、あらかじめ貸付けを受けた者と一定の契約を締結し、その者が死亡した場合に支払われる生命保険金を当該貸付に係る債務の弁済に充てる団体信用生命保険を業務として行っている。
  4. 機構は、貸付けを受けた者が景況の悪化や消費者物価の上昇により元利金の支払が困難になった場合には、元利金の支払の免除をすることができる。

正解:4

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【宅建過去問】(平成20年問45)監督処分

宅地建物取引業者A(甲県知事免許)に対する監督処分に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

  1. Aの専任の取引主任者が事務禁止処分を受けた場合において、Aの責めに帰すべき理由があるときは、甲県知事は、Aに対して指示処分をすることができる。
  2. 甲県知事は、Aの事務所の所在地を確知できないときは、直ちにAの免許を取り消すことができる。
  3. Aが宅地建物取引業法の規定に違反したとして甲県知事から指示処分を受け、その指示に従わなかった場合、甲県知事は、Aの免許を取り消さなければならない。
  4. 甲県知事は、Aに対して指示処分をした場合には、甲県の公報により、その旨を公告しなければならない。

正解:1

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【宅建過去問】(平成20年問44)保証協会

宅地建物取引業保証協会(以下この問において「保証協会」という。)又はその社員に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

  1. 300万円の弁済業務保証金分担金を保証協会に納付して当該保証協会の社員となった者と宅地建物取引業に関し取引をした者は、その取引により生じた債権に関し、6,000万円を限度として、当該保証協会が供託した弁済業務保証金から弁済を受ける権利を有する。
  2. 保証協会は、弁済業務保証金の還付があったときは、当該還付に係る社員又は社員であった者に対し、当該還付額に相当する額の還付充当金を主たる事務所の最寄りの供託所に供託すべきことを通知しなければならない。
  3. 保証協会の社員は、保証協会から特別弁済業務保証金分担金を納付すべき旨の通知を受けた場合で、その通知を受けた日から1か月以内にその通知された額の特別弁済業務保証金分担金を保証協会に納付しないときは、当該保証協会の社員の地位を失う。
  4. 宅地建物取引業者は、保証協会の社員の地位を失ったときは、当該地位を失った日から2週間以内に、営業保証金を主たる事務所の最寄りの供託所に供託しなければならない。

正解:3

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【宅建過去問】(平成20年問43)報酬

宅地建物取引業者A及び宅地建物取引業者B(共に消費税課税事業者)が受領する報酬に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、借賃には、消費税相当額を含まないものとする。

  1. Aが単独で行う居住用建物の貸借の媒介に関して、Aが依頼者の一方から受けることができる報酬の上限額は、当該媒介の依頼者から報酬請求時までに承諾を得ている場合には、借賃の1.05か月分である。
  2. Aが単独で行う事業用建物の貸借の媒介に関して、Aが依頼者の双方から受ける報酬の合計額が借賃の1.05か月分以内であれば、Aは依頼者の双方からどのような割合で報酬を受けてもよい。
  3. Aが単独で貸主と借主の双方から店舗用建物の貸借の媒介の依頼を受け、 1か月の借賃25万円(消費税額及び地方消費税額を含む。)、権利金315万円(権利設定の対価として支払われるもので、返還されない。消費税額及び地方消費税額を含む。)の契約を成立させた場合、Aは依頼者の双方から合計で30万円の報酬を受けることができる。
  4. Aは売主から代理の依頼を、Bは買主から媒介の依頼を、それぞれ受けて、代金4,000万円の宅地の売買契約を成立させた場合、Aは売主から264万6,000円、Bは買主から132万3,000円の報酬をそれぞれ受けることができる。

正解:2

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【宅建過去問】(平成20年問42)標識・名簿・帳簿

次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

  1. 宅地建物取引業者は、販売予定の戸建住宅の展示会を実施する際、会場で売買契約の締結や売買契約の申込みの受付を行わない場合であっても、当該会場内の公衆の見やすい場所に国土交通省令で定める標識を掲示しなければならない。
  2. 宅地建物取引業者は、その事務所ごとに、その業務に関する帳簿を備え、取引の関係者から請求があったときは、閲覧に供しなければならない。
  3. 宅地建物取引業者は、主たる事務所には、設置しているすべての事務所の従業者名簿を、従たる事務所には、その事務所の従業者名簿を備えなければならない。
  4. 宅地建物取引業者は、その業務に従事させる者に、従業者証明書を携帯させなければならないが、その者が非常勤の役員や単に一時的に事務の補助をする者である場合には携帯をさせなくてもよい。

正解1

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